Aktualnie ceny nieruchomości stale rosną i dla wielu nieosiągalny staje się zakup nawet niewielkiego mieszkania od dewelopera. Tańszą alternatywą są oczywiście lokale z rynku wtórnego.
W tym przypadku z jednej strony można trafić na bardzo atrakcyjne okazje, ale z drugiej jakość takiej nieruchomości z historią może pozostawiać wiele do życzenia. Dodatkowo mieszkania lub domy z rynku wtórnego mogą być obciążone hipoteką. Co to oznacza w praktyce i czy warto inwestować w taką nieruchomość?
Kwestie dotyczące hipoteki reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z niniejszą ustawą hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi formę zabezpieczenia wierzyciela (tutaj bank) w sytuacji, gdy kredytobiorca nie spłacił należności. Jeśli kredytobiorca z jakiegoś powodu zalega ze spłatą kredytu, bank ma prawo zająć nieruchomość obciążoną hipoteką i sprzedać ją w celu odzyskania pieniędzy.
W praktyce hipoteka powstaje wraz z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, a dokładnie w dziale IV. Może zostać ustanowiona na mieszkanie, dom wolnostojący, a także działkę. Obciążenie wygasa, gdy kredytobiorca spłaci całość kredytu hipotecznego.
Ważne jest zrozumienie, że hipoteka dotyczy konkretnej nieruchomości, a nie właściciela. Oznacza to, że kupując dom lub mieszkanie obciążone hipoteką, możesz zrobić to po naprawdę okazyjnej cenie, ale równocześnie nabywasz obowiązek spłaty istniejącego zadłużenia. Możesz rozporządzać nieruchomością jako nowy właściciel, ale bank również zachowuje możliwość dochodzenia swoich praw.
Zanim kupisz mieszkanie, sprawdź jego księgę wieczystą, a w dziale IV zapoznaj się z sytuacją hipoteczną. Pamiętaj również, by przy zakupie uzyskać od poprzedniego właściciela wszystkie dokumenty dotyczące obciążenia – zaświadczenie o istnieniu zobowiązania kredytowego i wysokości zadłużenia, rachunek do spłaty zadłużenia, a także zgodę banku na wykreślenie hipoteki, gdy nowy właściciel spłaci cały dług. Bez tych dokumentów możesz nie być w stanie wykreślić hipoteki w przyszłości.
Zdarza się, że właściciel nieruchomości po spłacie zadłużenia nie złożył do sądu wieczystoksięgowego stosownego wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi. W tym przypadku wpis pozostaje, ale jego usunięcie jest czystą formalnością. Koszt takiego wniosku to 100 zł.
Ale brak wpisu nie musi wcale oznaczać braku obciążenia na nieruchomości. Istnieje możliwość, że w sądzie wieczystoksięgowym nadal toczy się postępowanie i wpis zostanie dokonany po jego zakończeniu. W takiej sytuacji warto wstrzymać się z zakupem i dokładnie zapoznać się z warunkami hipoteki, gdy ta pojawi się w księdze wieczystej.
Nie zawsze zakup nieruchomości z hipoteką musi oznaczać dla kupującego konieczność spłaty zadłużenia. Po pierwsze obowiązek ten nie dotyczy sprzedaży egzekucyjnej, czyli lokali zakupionych na aukcjach komorniczych. Po drugie w jednym z możliwych scenariuszy sprzedający może spłacić zadłużenie jeszcze przed sprzedażą, wykorzystując na to zadatek otrzymany od kupującego.
Banki przewidują jeszcze jedną ewentualność – refinansowanie kredytu. W tym scenariuszu kupujący zaciąga kredyt na spłatę aktualnego zobowiązania. W większości przypadków warunki nowego kredytu są znacznie korzystniejsze i bardziej opłacalne.
Zdj. główne: Phil Hearing/unsplash.com
