Co musisz wiedzieć przed zakupem mieszkania na kredyt?

Decyzja o zakupie mieszkania na kredyt nie należy do najłatwiejszych, jest to zobowiązanie, które spłacane jest nawet przez 30 lat. Dlatego do zakupu własnej nieruchomości warto się odpowiednio przygotować. Co należy wiedzieć przed zakupem mieszkania na kredyt? Jaki wpływ na rynek nieruchomości ma pandemia COVID-19?

Trudny rok 2020

W pierwszej połowie 2020 roku odczuwalne było spowolnienie gospodarcze wywołane głównie przez pandemię COVID-19. Niestety niekorzystne zmiany dotknęły bardzo boleśnie sektor bankowy, co mogą odczuć klienci np. w oprocentowaniu lokat czy kont oszczędnościowych. Aktualnie oferty kredytów hipotecznych nie są już takie korzystne, jak były w zeszłym roku.

Koniec dobrej passy z 2019 roku

Dynamiczny wzrost gospodarczy i niski poziom bezrobocia w 2019 roku były bezpośrednią przyczyną tak wielkiej popularności kredytów hipotecznych. Analitycy bankowi spodziewali się kontynuacji dobrej passy z 2019. Początek 2020 roku był dla sektora bankowego bardzo optymistyczny, tylko w styczniu i lutym BIK odnotował aż 26-procentowy wzrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych w stosunku do ubiegłego roku. Niestety dobra passa w sektorze bankowym została przerwana przez szalejącą pandemię COVID-19.

Wpływ pandemii na rynek nieruchomości

Pierwsze rządowe obostrzenia, które weszły w życie w połowie marca, nie wpłynęły negatywnie na sektor bankowy. Banki chętnie udzielały kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Niestety sytuacja zmieniła się diametralnie w II kwartale 2020 roku. Klienci niepewni o swoją przyszłość coraz rzadziej pytali o kredyt hipoteczny. Spowolnienie gospodarcze i wzrost bezrobocia wymusił na sektorze bankowym zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych.

Zwiększenie wysokości wkładu własnego w 2020 roku

Komisja Nadzoru Finansowego w 2018 roku rekomendowała, aby minimalny wkład własny wynosił 20% wartości kredytu. W sytuacji, gdy ubezpieczyciel pokrywa 10% wartości, to minimalny wkład klienta może wynosić 10%.

Wiele banków zdecydowało się zwiększyć wysokość minimalnego wkładu własnego, niestety nie jest to zmiana korzystna z punktu widzenia klienta. Wysokość wkładu własnego w najbardziej popularnych bankach wynosi:

• PKO BP 20%,
• PKO Bank Hipoteczny 20%,
• PKO SA 15%,
• ING Bank Śląski 20%,
• BOŚ 40%,
• Santander 10–20%.

Niestety kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym nie zawsze się opłaca. Do raty kredytu należy doliczyć wysokość raty ubezpieczenia.

Zdolność kredytowa do kredytu hipotecznego dostępna tylko dla nielicznych?

Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt na budowę lub zakup nieruchomości, muszą spełniać coraz bardziej restrykcyjne kryteria, co niekorzystnie wpływa na ich zdolność kredytową. Potwierdza to raport bankier.pl, z którego wynika, że zdolność kredytowa Polaków maleje.

Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny zazwyczaj ma oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie stałe takiego kredytu jest oferowane tylko przez kilka banków i bardzo rzadko wybierane przez klientów. Kredyt ze stałym oprocentowaniem wymaga wyższej zdolności kredytowej.

Rosnące ceny nieruchomości

Rosnące ceny nieruchomości są niedogodnością dla wielu klientów. Duże różnice w stawkach za m² między rynkiem wtórnym a pierwotnym można zobaczyć zwłaszcza w większych miastach. Nic nie wskazuje na to, aby ceny nieruchomości miały spaść z powodu COVID-19.

W ostatnich miesiącach obserwuje się wzrost cen wynajmowanych nieruchomości. Główną przyczyną tego stanu rzeczy są:

• wyższe ceny nieruchomości,
• niższa zdolność kredytowa.

Formalności związane z kredytem hipotecznym 

Zakup nieruchomości na kredyt wiąże się z dostarczeniem dużej ilości różnych dokumentów, a są to:

• dowód osobisty inwestora,
• dokumenty potwierdzające zdolność kredytową inwestora,
• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę,
• umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
• umowa o pracę albo zaświadczenie o zarobkach,
• zaświadczenie o prowadzeniu działalności gospodarczej (dla osób prowadzących własną firmę),
• dowód posiadania środków na wkład własny,
• odpis z księgi wieczystej.

Jeśli nieruchomość jest kupowana od dewelopera, to należy dostarczyć dodatkowo:

• wypis z ewidencji gruntów,
• wypis z KRS dewelopera,
• pozwolenie na budowę i użytkowanie nieruchomości,
• inne dokumenty wymagane przez bank.

Koszty związane z zakupem nieruchomości

Zakup nieruchomości zawsze obarczony jest dodatkowymi kosztami, a są to:

• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• opłaty notarialne za:
  • taksę,
  • założenie księgi wieczystej (w przypadku mieszkań budowanych przez dewelopera),
  • wpis do ksiąg wieczystych,
  • wpis o hipotece;
• prowizję dla agenta nieruchomości (dotyczy to głównie nieruchomości z rynku wtórnego).

Zakup nieruchomości na kredyt jest inwestycją na wiele lat, dlatego zawsze bardzo dokładnie należy sprawdzić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem.